Rénovation globale : à la quête de la valeur verte

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Si les projets de rénovation peuvent être en premier lieu motivés par des travaux de nécessité (ravalement de façade, changement de chaudière…), ils offrent également l’occasion d’améliorer la performance énergétique et ainsi la valeur du bien. Raphaël Claustre, directeur général d’Île-de-France Énergies, présente les atouts d’une rénovation globale, accompagnée par un interlocuteur unique.

Île-de-France Énergies associe un accompagnement technique et financier. Quel en est l’avantage ?

En effet, nous ne séparons pas le technique du financier. Un accompagnement sur ces deux plans favorise et optimise les projets de rénovations globales, c’est-à-dire la remise en l’état des bâtiments tout en apportant des solutions architecturales et énergétiques, mais aussi financières car la plupart des subventions dépendent d’un objectif de performance énergétique. Nous sommes par exemple habilités à prendre en charge les certificats d’économie d’énergie (CEE) et nous parvenons en la matière à négocier des contrats très avantageux auprès des fournisseurs d’énergie. Lorsque ces contrats sont réalisés, cela fait déjà un an ou deux que l’on travaille à la conception du projet avec nos architectes et ingénieurs. Nous connaissons donc exactement le programme de travaux, puisque nous l'avons conçu avec les copropriétaires, et sommes à même d’optimiser les montants des CEE.

Depuis l’été dernier, nous proposons aux copropriétés que nous accompagnons des prêts à bas taux sur une durée longue. Il permet à tout le monde de financer son projet de rénovation car il n’exige aucune condition d’âge. Et, jusqu'à 21 000 euros, il n'y a pas non plus de critères de capacité de remboursement. En 2020, nous allons également proposer l'éco-prêt à taux zéro collectif. Cela permet d'apporter des solutions adaptées à chaque copropriétaire.

Nous nous occupons donc à la fois de la maîtrise d’oeuvre, de l’assistance à maîtrise d’ouvrage et de l’ingénierie financière. Avoir un interlocuteur unique comme Île-de-France Énergies fait ainsi gagner beaucoup de temps sur les délais. Et en termes de performance, les projets sur lesquels nous travaillons obtiennent en moyenne 50 % d’économie d’énergie. Mais surtout, après travaux, les bâtiments sont entièrement requalifiés.

Peut-on connaître à l’avance l’impact d’une rénovation sur la valeur du bien ?

Il y a deux notions pour comprendre l’impact d’un projet de rénovation sur la valeur du bien. La première est la valeur verte, qui représente la prise de valeur d’un bien du fait de ses atouts environnementaux. La seconde est son opposé, la décote grise, c’est à dire la perte de valeur du fait de ses défauts de performance énergétique. Ces notions sont quantifiables grâce aux données récoltées depuis 2005 par les notaires dans le cadre du diagnostic de performance énergétique (DPE). Ainsi, les études de corrélation indiquent que - toutes choses étant égales par ailleurs - un bien dans les meilleures classes énergétiques en petite couronne francilienne vaut 12 % de plus qu'un bien dans les moins bonnes classes énergétiques. Cette différence est énorme ! Sur 300 000 euros par exemple, cela représente 36 000 euros. En grande couronne l’écart se creuse encore plus et atteint jusqu’à 15 %.

La logique de rénovation globale devrait-elle idéalement s’appliquer à l’échelle des grands ensembles, autrement dit à tous les immeubles les constituant ?

Ce qui est dommage, c'est que souvent les grands ensembles ont une gouvernance distincte entre les différents bâtiments qui les composent. Sur un grand ensemble de 1 000 logements, il y en a parfois 200 qui nous confient une mission, alors qu’il serait préférable de réaliser tous les travaux en même temps pour faire baisser les coûts. De toute façon, tous les immeubles de l’ensemble seront amenés à être rénovés en vieillissant.

D’autre part, on revient une nouvelle fois sur une problématique liée à la décote grise : si l’un des immeubles est rénové, cela va générer une différence de valeur avec les autres biens de l’ensemble, qui sont de qualités constructives initiales similaires. Cet écart va se creuser si la même zone accueille des programmes neufs ou beaucoup de rénovations du parc ancien. Les immeubles non rénovés devront suivre rapidement pour éviter une dégradation progressive de leur valeur.

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Retrouvez Raphaël Claustre et Ile-de-France Énergies sur le Grand Circuit de la Rénovation des copropriétés

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