Réforme de la copropriété et transactions immobilières

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Plusieurs dispositions de l'ordonnance du 30 octobre 2019 vont impacter les ventes de lots de copropriété.

Prise sur l’habilitation donnée au gouvernement de légiférer par ordonnance à l’article 215 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, l’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis a été publiée au Journal officiel du 31 octobre 2019.

Parmi les modifications qu’elle apporte à la loi du 10 juillet 1965, dont la plupart entreront en application au 1er juin 2020 (Ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 41), certaines auront des répercussions sur les cessions de lots.

Assouplissement du champ d'application du statut

L’ordonnance recentre le statut de la copropriété autour de la notion d'habitation, en précisant que la destination des immeubles soumis au régime de la copropriété doit être à usage total ou partiel d'habitation, alors que, jusqu’à présent, la loi de 1965 précise seulement régir tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la copropriété est répartie entre plusieurs personnes par lots (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1er, mod. par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 2). Dès lors, les immeubles qui n’ont pas d’usage d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes pourront sortir du statut impératif.
De même, les petites copropriétés, ou encore celles n’ayant que deux copropriétaires, pourront échapper à certaines rigidités du statut avec un régime dérogatoire, proche par certains aspects de celui de l'indivision (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-8 et s., créés par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 34).

Modification des sanctions relatives à la fiche synthétique

Regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, la fiche synthétique est destinée à informer les copropriétaires actuels, mais aussi les futurs copropriétaires puisqu’elle fait partie des documents devant être remis au plus tard avec la promesse de vente, ou à défaut de promesse, avec l'acte de vente. Elle doit être établie et mise à jour annuellement par le syndic dès lors que l’immeuble est, au moins partiellement, à destination d'habitation. L'ordonnance prévoit qu'en l'absence de mise à disposition d'un copropriétaire de la fiche synthétique au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande, des pénalités par jour de retard, dont le montant sera fixé par décret, seront imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités seront déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 8-2, mod. par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 7). Mais le défaut de fiche synthétique que la loi ALUR avait érigé en motif de révocation du syndic est supprimé, la sanction paraissant disproportionnée.

Plafonnement des honoraires et frais relatifs à l’état daté

Concernant la rétribution du syndic au titre de l'état daté, l’ordonnance précise qu’elle correspond aux honoraires « et » frais, et non plus aux honoraires « ou » frais, perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, et le plafonnement de ces frais et honoraires du syndic ne porte que sur l’établissement de l’état daté (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10-1, b, mod. par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 10, 1°).

Disparition des servitudes sur les parties communes

Un nouvel article introduit dans la loi de 1965 prévoit expressément qu’aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-1 A, créé par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 4). Il s’agit là d’une précision intéressante par rapport à la jurisprudence actuelle, assez fluctuante s’agissant de la création de servitude en copropriété. Ainsi, une servitude, supposant l’existence de deux fonds distincts, ne peut pas être créée sur une partie commune au profit d’un lot privatif (Cass. 3e civ., 11 janv. 1989, n° 87-13.605 : Bull. civ. III, n° 11).

Déductions avant versement du prix de cession de parties communes

En cas de cession de parties communes, la part du prix revenant à chaque propriétaire lui est remise par le syndic après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 16-1, mod. par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 13 et 41). Le syndic prélèvera donc les quotes-parts débitrices avant de verser les fonds.

Élargissement du privilège immobilier spécial

Ce sont désormais toutes les créances du syndicat de copropriétaires à l’égard d’un copropriétaire qui sont garanties par le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19-1, mod. par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 19), et non plus la liste limitative jusqu’ici fixée à l’article 19-1 (l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l'article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, le remboursement des dépens).

En outre, le syndic peut désormais faire inscrire une hypothèque légale au profit du syndicat, en consentir la mainlevée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation sans autorisation préalable de l’assemblée générale (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 19, mod. par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 18). Il est précisé que ce privilège porte sur tous les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire sauf si ceux-ci font l’objet d’une location non meublée, ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur. Les meubles garnissant une location meublée ne sont donc plus exclus de ce privilège.

Calendrier de la réforme de la copropriété

Dans les 3 mois suivant l’adoption de l’ordonnance du 30 octobre, une loi doit être adoptée par le Parlement pour la ratifier. A cette occasion, des dispositions pourraient être modifiées, ajoutées ou même abrogées.

L’étape suivante sera la publication des décrets d’application avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance le 1er juin 2020, afin de permettre aux copropriétés d’appliquer la réforme.

L’étape ultime devrait être la parution de la seconde ordonnance prévue par la loi ELAN dans le cadre de la réforme du droit de la copropriété, qui doit en principe intervenir d’ici le 24 novembre 2020 et aura pour objet l'adoption de la partie législative d'un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis, afin de regrouper et d'organiser l'ensemble des règles régissant ce droit.

Laurence Dartigeas-Reynard, Dictionnaire permanent Transactions immobilières

Ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019 : JO, 31 oct. 2019

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