2028, la fin des passoires thermiques ? L’Etat envisage de passer de l’incitation à la contrainte

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Afin de protéger les occupants en situation de précarité énergétique, la loi relative à l'énergie et au climat du 8 novembre 2019 impose la rénovation des logements classés F et G d'ici 2028 et renforce l'information des acquéreurs et des locataires sur la mise en oeuvre de cet objectif.

Pour répondre à l'urgence écologique et climatique, le législateur a décidé de passer à la vitesse supérieure en adoptant une nouvelle politique énergétique. La loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat a défini dans son article 1er des objectifs nationaux plus ambitieux, notamment en matière d'émissions de gaz à effet de serre (GES), par rapport à ceux mis en place par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte. Le facteur 4, qui consistait à diviser par 4 les émissions de GES entre 1990 et 2050, est remplacé par un facteur supérieur à 6, afin d'atteindre une neutralité carbone à l'horizon 2050 (C. énergie, art. L. 100-4, I, 1°, mod.).

Faisant partie, avec le secteur des transports, des mauvais élèves en matière d'émissions de CO2, le secteur du bâtiment, qui reste très énergivore, ne peut donc plus faire l'économie d'une véritable révolution énergétique. Ses objectifs de réduction de la consommation énergétique finale, fixés à 50 % en 2050 par rapport à 2012, ont ainsi été renforcés avec un objectif intermédiaire d'environ 7 % en 2023, qui vient s'ajouter à l'objectif intermédiaire, déjà fixé, de 20 % en 2030 (C. énergie, art. L. 100-4, I, 2°, mod.).

Le logement ancien demeure le point faible des politiques élaborées en la matière, même si, ces dernières années, de nombreux dispositifs ont accompagné fiscalement et financièrement les opérations de rénovation thermique. En ligne de mire, tout particulièrement, les « passoires thermiques » ! Ces logements mal isolés, qui sont classés F et G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), sont au nombre de plus de 7 millions et concernent près d'un locataire sur deux dans le parc privé, celui-ci le plus souvent modeste et contraint de payer des factures plus élevées que la moyenne.

Conscient qu'il faut sortir le plus vite possible les occupants de la précarité énergétique, le législateur a décidé de créer une norme de performance énergétique minimale des bâtiments à usage d'habitation, applicable à compter du 1er janvier 2028, qui correspond au seuil maximal d'énergie primaire que ne doit pas dépasser un logement classé E. Selon le ministre de la ville et du logement, les propriétaires des logements mal isolés vont, dans un premier temps, être incités à réaliser des travaux de rénovation jusqu'en 2023, tandis qu'entre 2023 et 2028, ils pourraient y être contraints.

Cette obligation, mise en place par l'article 22 de la loi Energie et climat, s'accompagne d'une meilleure information des acquéreurs et des locataires sur les consommations énergétiques des logements acquis ou loués, et sur l'obligation de rénover ces biens. Un audit énergétique complétera ainsi le DPE, à partir de 2022, afin de connaître les propositions de travaux et les aides publiques permettant de réduire drastiquement les dépenses énergétiques.

Disparition programmée des passoires thermiques en 2028...et 2033

Tous les logements classés au minimum E, en 2028

A compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique des bâtiments à usage d'habitation, déterminée selon la méthode du DPE, ne devra pas dépasser le seuil de 330 kWh/m2/an d'énergie primaire. Les logements classés F et G devront donc, avant cette date, avoir fait l'objet de travaux de rénovation afin de ne plus afficher une consommation énergétique excessive.

La notion de « bâtiment à consommation énergétique excessive » à laquelle sont associées les passoires thermiques sera d'ailleurs bientôt définie par voie d'ordonnance en vertu de l'habilitation donnée au gouvernement par l'article 15 de la loi. Cette ordonnance, qui doit être prise avant le 8 novembre 2020, a pour objectif d'harmoniser cette notion dans le CCH, le code de l'énergie et toutes les dispositions législatives prises en la matière. La consommation énergétique excessive y sera exprimée en énergie primaire et en énergie finale, et pourra varier selon la zone climatique et l'altitude.

Les logements échappant à l'obligation de rénovation

L'obligation de rénovation des passoires thermiques ne s'appliquera toutefois pas si des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ne permettent pas d'atteindre une consommation inférieure à ce seuil.

L'exonération visera également les bâtiments pour lesquels le coût des travaux de rénovation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. Un décret en Conseil d'État détaillera les critères qui pourront être retenus pour entrer dans le champ d'application de ces exemptions.

Un sursis de 5 ans accordé aux copropriétés en difficulté

Afin de ne pas fragiliser davantage financièrement les copropriétés en difficulté, le législateur octroie un délai supplémentaire pour mettre aux normes les logements classés F et G. Le seuil maximal de 330 kWhEP/m2/an devra être atteint à compter du 1er janvier 2033 pour les copropriétés :
– faisant l'objet d'un plan de sauvegarde (CCH, art. L. 615-1) ;
– situées dans le périmètre d'une OPAH (CCH, art. L. 303-1) et inscrite dans le volet de cette opération dédié au redressement d'une ou plusieurs copropriétés rencontrant des difficultés sur le plan technique, financier, social ou juridique ;
– situées dans le périmètre d'une ORCOD (opération de requalification des copropriétés dégradées) (CCH, art. L. 741-1 et L. 741-2) ;
– pour lesquelles le juge a désigné un administrateur provisoire (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1 ou 29-11) ;
– déclarées en état de carence (CCH, art. L. 615-6).

De l'incitation à la contrainte

En l'état actuel du texte, aucune mesure coercitive n'est prévue par l'article L. 111-10-4-1 nouvellement créé dans le CCH. Les propriétaires sont, pour l'instant, simplement incités à réaliser les travaux de rénovation énergétique. Le renforcement de l'information des acquéreurs et des locataires sur les dépenses énergétiques de ces logements mal isolés devrait, à ce titre, les pousser à engager rapidement des travaux sous peine de s'exposer à une demande de diminution conséquente du prix de vente ou du loyer.

Les pouvoirs publics se réservent cependant le droit de les contraindre à respecter leur obligation s'ils constatent des réticences de leur part. Des mesures coercitives pourraient, en effet, être prises dans le cadre de la loi quinquennale prévue par l'article L. 100-1 A du code de l'énergie. Créé par l'article 2 de la loi du 8 novembre 2019, ce texte prévoit l'adoption, avant le 1er juillet 2023, puis tous les 5 ans, d'une loi déterminant les objectifs et les priorités d'action de la politique énergétique nationale pour répondre à l'urgence écologique et climatique. La loi quinquennale devra notamment préciser les objectifs de rénovation énergétique dans le secteur du bâtiment, pour deux périodes successives de 5 ans (C. énergie, art. L. 100-1 A, I, 5°, créé).

Par conséquent, si du retard est pris dans le programme de rénovation des passoires thermiques, le dispositif pourrait se durcir lors de l'examen de cette loi, notamment pour les propriétaires bailleurs (L. 8 nov. 2019, art. 22, V). Ce retard pourra être constaté grâce au rapport annuel sur l'atteinte des objectifs de rénovation, que le gouvernement devra remettre au Parlement au plus tard le 1er juillet. Ce rapport donnera, notamment, une estimation du nombre de logements classés F et G et qui ont fait l'objet d'une rénovation lors de l'année précédente et du nombre de ceux devant encore être rénovés (L. 8 nov. 2019, art. 25).

Des acquéreurs et locataires mieux informés sur les logements mal isolés

En complément de l'obligation d'éradiquer les logements classés F et G, la loi Energie et climat renforce l'information des acquéreurs et locataires afin que ces derniers disposent d'une meilleure connaissance des dépenses énergétiques des biens qu'ils envisagent d'acheter ou de louer. DPE, annonces immobilières, actes de vente et contrats de location sont autant de documents qui devront intégrer, dès 2022, des mentions complémentaires concernant non seulement les logements mal isolés mais également les autres logements mis en vente ou en location.

Annonces, publicités et actes, toujours plus d'informations

Mentions complémentaires pour les passoires thermiques

A compter du 1er janvier 2022, si un logement classé F ou G est mis en vente ou en location, les publicités y afférentes devront mentionner l'obligation de rénovation énergétique du bien avant 2028, posée par le I de l'article L. 111-10-4-1 (v. ci-dessus). Cette mention devra également figurer dans l'acte de vente ou le bail.
A compter du 1er janvier 2028, ces mêmes documents devront indiquer le non-respect de l'obligation de rénovation si la consommation énergétique du logement dépasse toujours le seuil de 330 kWhEP/m2/an.

Un décret en Conseil d'État devrait préciser les modalités d'ajout de ces nouvelles informations (CCH, art. L. 111-10-4-1, III et IV, créés).

Mentions complémentaires pour tous les logements

A compter du 1er janvier 2022, les annonces relatives à la vente ou à la location de tous les bâtiments à usage d'habitation contiendront, à titre d'information, une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le DPE (v. ci-dessous). Cette nouvelle mention, qui devra apparaître également dans les annonces diffusées sur internet et dans celles portant sur un lot ou une fraction de lot de copropriété, s'ajoutera ainsi à la classe énergétique figurant déjà sur ces documents. Les modalités de diffusion de cette mention seront précisées par décret en Conseil d'État (CCH, art. L. 134-4-3 et L. 721-1, 4°, mod.).

Le professionnel (agent immobilier, notaire, etc.) qui ne respectera pas cette obligation d'information encourra une amende administrative dont le montant ne pourra pas excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Dépenses théoriques intégrant le DPE

Dès le 1er janvier 2022, le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic devra figurer dans le DPE (CCH, art. L. 134-1, mod. par L. 8 nov. 2019, art. 20).

Cette nouvelle mention devrait permettre aux consommateurs de mieux évaluer la performance énergétique du logement, en comparant, d'une part, les dépenses théoriques, d'autre part, les factures réelles qui peuvent dépendre des usages et de la structure du foyer occupant le bien. Elle complétera l'information sur la consommation du bien, déjà délivrée en énergie primaire ou en énergie finale dans le diagnostic.

Ces usages devraient être définis dans le cadre de la programmation pluriannuelle de l'énergie prévue à l'article L. 141-2 du code de l'énergie. Un des volets de cette programmation devra identifier les usages pour lesquels l'amélioration de l'efficacité énergétique et la baisse de la consommation d'énergie primaire sont une priorité (C. énergie, art. L. 141-2, 2°, mod. par L. 8 nov. 2019, art. 1er, III). Ce même volet devra, par ailleurs, contenir une feuille de route sur les objectifs de réduction des consommations énergétiques dans les bâtiments résidentiels et tertiaires, ainsi que sur les objectifs de rénovation des bâtiments en fonction des normes « bâtiment basse consommation (BBC) » ou assimilées.

Audit énergétique complétant le DPE pour les passoires thermiques

En principe, l'acquéreur ou le locataire dispose de certains renseignements sur les consommations énergétiques d'un logement grâce au DPE qui doit leur être remis en vertu des articles L. 134-3 et L. 134-3-1 du CCH. Mais pour les logements classés F et G, le législateur a estimé que ces personnes devaient disposer d'un état plus détaillé de la situation énergétique du bien. Aussi, à compter du 1er janvier 2022, le DPE sera complété par un audit énergétique (CCH, art. L. 134-3 et L. 134-3-1, mod.).

Cet audit devra contenir des propositions de travaux dont l'une au moins permettra d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment et une autre au moins qui consistera à respecter un objectif de consommation inférieur à 331 kWhEP/m2/an.

Il devra aussi mentionner, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie et fournir des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux.

Le document devra, par ailleurs, indiquer l'existence d'aides publiques à la réalisation de la rénovation. Sur ce point, l'Anah devrait pouvoir améliorer son programme d'aides en faveur des ménages modestes qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique. En effet, cet organisme pourra dorénavant accéder aux informations qui sont transmises à l'ADEME par les professionnels établissant les DPE (CCH, art. L. 134-4-2, mod. par L. 8 nov. 2019, art. 24).
Un arrêté définira le contenu de l'audit énergétique. Il devrait certainement s'inspirer de l'audit qui est éligible au crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire, et dont les modalités de réalisation ont été déterminées par un arrêté du 30 décembre 2017 (CGI, art. 200 quater, 1, l ; CGI, ann. IV, art. 18 bis, II, créé par arr. 30 déc. 2017, NOR : CPAE1736285A, art. 1er, A, 5°).

Bruno Pérot, Dictionnaire permanent Construction et urbanisme

L. n° 2019-1147, 8 nov. 2019, art. 22 : JO, 9 nov.

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