Isolation des copropriétés : une AMO dès le début de la réflexion

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L’amélioration de la performances énergétique des copropriétés, surtout celles dont la construction remonte aux « 30 Glorieuses » (de 1945 à 1975), pose des problèmes à la fois techniques et financiers. Techniques, parce que les immeubles en question vieillissent ; et financières, parce que la rénovation comme l’absence de rénovation coûteront très chers aux résidents, en investissement dans le premier cas, en frais de fonctionnement dans le second. Claude Pouey, directeur de la coopérative technique de l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) nous livre les éléments pour mieux saisir la problématique. L'ARC est une association créée en 1987, qui œuvre à l'amélioration du fonctionnement général de la copropriété.

En quoi l’amélioration énergétique de l’enveloppe des copropriétés constitue-t-elle un enjeu ?

Rappelons d’abord ce que l’on entend par « enveloppe du bâtiment ». Cette notion recouvre toutes les composantes d’une façade, et non uniquement son revêtement, avec ou sans isolation. On y inclut donc les terrasses, les toitures, et l’ensemble des ouvrants (fenêtres et portes d’accès).

L’ARC déplore bien évidemment que de nombreuses copropriétés refusent de s’engager dans des travaux d’amélioration énergétique de l’enveloppe, dans la majeure partie des cas, à cause des montants conséquents à y engager. Les résolutions visant à rénover les bâtiments et à améliorer leur performance énergétique sont donc le plus souvent tout simplement rejetées en AG. Les travaux d’isolation « embarqués » sont confrontés aux mêmes problèmes. Il est difficile d’arriver à un ROI sur 10 ans, en raison des montants devisés. On se contente donc de faire un ravalement, mais sans engager de dépenses pour l’isolation thermique.

Le réseau FAIRE, qui regroupe notamment les Agences Locales de l’Énergie et l’APC sont une excellente initiative, qui permet de diffuser des informations, notamment sur le maquis des financements, mais il est regrettable que leur rôle se limite, précisément, à donner de l’information.

Dans le cadre du plan de rénovation des bâtiments engagé officiellement en avril 2019, l’ARC a fait des propositions et mené des actions pour tenter de débloquer la situation. En ce sens, nous préconisons la mise en place d’une assistance à maîtrise d’ouvrage dès le début de la réflexion sur le sujet. Il est indispensable que les syndicats de copropriétaires, dès qu’émerge une réflexion sur la nécessité de travaux de rénovation thermique, soient conseillés et pilotés par des architectes ou des bureaux d’études spécialisés. Les conseils syndicaux et les syndics bénévoles ne sont pas des experts du bâtiment et ne sont pas capables de prioriser des travaux, ni de répondre à des questions techniques. Ces absences de réponses conduisent souvent à l’arrêt du projet.

C’est la raison pour laquelle nous avons mis en place, fin 2017, une assistance à maîtrise d’ouvrage dédiée à ce sujet, qui aide à définir les besoins, à la rédaction de l’appel d’offres et au choix du maître d’œuvre. En l’absence de maître d’œuvre, nous proposons d’assister les syndics, de la définition des besoins à la réception des travaux.

L’amélioration du confort et les économies d'énergie ne sont-elles pas un argument efficace ?

Bien sûr. Mais il faut tenir compte de l’ensemble des contraintes financières d’une copropriété, et plus spécialement de ses charges de fonctionnement. Le constat que nous faisons, c’est que les charges courantes se sont considérablement alourdies, de près de 38% en 10 ans. Si l’augmentation la plus importante est celle des assurances et des frais de gestion, leurs montants demeurent assez marginaux par rapport aux dépenses de chauffage qui représentent, elles, un tiers des charges d’une copropriété et qui ont augmenté de 40% en 10 ans…

Sans conteste, donc, l’argument des économies d’énergie est tout à fait valable. A cette nuance près que l’investissement nécessaire pour ces travaux représentent en moyenne plus de 35% du budget prévisionnel des charges courantes… soit plus que les charges de chauffages elles-mêmes.

De même, la question du ROI de ces travaux est devenue un handicap, quand on constate qu’en moyenne, les résidents ne restent que 7 ou 8 ans dans une copropriété. Un ROI plus long pousse les copropriétaires à refuser des travaux très chers dont ils ne verront pas les bénéfices sur la durée de leur occupation.

L’amélioration du confort des résidents est fondamentale, même si la manière dont le sujet est traité (essentiellement par le biais d’une isolation renforcée) entraîne d’autres problématiques comme celles de la ventilation et de la climatisation, et qui nécessitent de trouver un équilibre global pour conserver un bâti sain et agréable à vivre.

Au final, dans la mesure où le chauffage représente un tiers des charges et que certains résidents peinent à dépasser les 18°C, les économies d’énergies et l’amélioration du confort sont immédiatement perceptibles par les occupants… dès lors que le coût des travaux est ramené à un niveau raisonnable.

Les subventions et les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) peuvent-ils être des leviers incitatifs ?

Sans conteste, oui, puisque ce sont ces aides qui permettent de convaincre les AG de copropriétaires et d’obtenir des retours sur investissements à 10 ans -quelquefois moins- avec des restes à charge acceptables quelles que soient les ressources financières des copropriétaires.

Les financements actuels et les CEE permettent très souvent de lever un blocage des travaux qui n’est que purement financier. Même si les copropriétaires sont, comme tout le monde, très conscients des enjeux environnementaux liés aux économies d’énergie, ils ne sont pas prêts à accepter la réalisation de travaux à n’importe quel prix.

Le problème que nous rencontrons avec ces dispositifs d’aides, c’est leur très faible lisibilité : c’est un véritable maquis dans lequel on se repère très difficilement. C’est l’une des raisons pour lesquelles nous militons pour le développement d’un corps de métier spécialisé dans l’assistance à maîtrise d’ouvrage qui, sur la phase amont du projet, exercerait une expertise notamment dans l’ingénierie financière. Ceci nous permettrait de présenter lors des AG, et bien en amont des travaux, des études claires sur le financement et une évaluation précise du « reste à charge » de chaque copropriétaire.

Ajoutons à cela un Eco PTZ collectif très complexe à obtenir, un CITE (Crédit d’Impôt Transition énergétique) à géométrie variable, comme les autres prêts collectifs, la restructuration récente du Crédit Foncier et la reprise de ses activités par d’autres acteurs…tout cela n’aide pas à mettre de l’huile dans les rouages.

Concernant les CEE, la problématique est un peu la même : la complexité de connaître les opérations éligibles, les taux, les délais et les intermédiaires…tout cela fait qu’ils ne sont pas vraiment intégrés par nos adhérents, qui ont des difficultés à maîtriser le dispositif. Notons que sur ce point, le réseau FAIRE a une véritable valeur ajoutée et nous aide souvent à « débroussailler » le sujet en amont.

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